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　　緊鄰青山湖邊，步行5分鐘可到青山湖景區(qū)，這樣的房子賣(mài)多少錢(qián)？房主的報(bào)價(jià)是每平方米4198元。而一路之隔的一個(gè)商品房小區(qū)，售價(jià)已達(dá)到每平方米1萬(wàn)元。不過(guò)，這套超低價(jià)的房子，正是目前引發(fā)熱議的小產(chǎn)權(quán)房。

　　近日，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，國(guó)務(wù)院已經(jīng)成立了由12個(gè)部門(mén)組成的小產(chǎn)權(quán)房清理領(lǐng)導(dǎo)小組，今年將試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有關(guān)部門(mén)一再發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”，但南昌的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)很活躍，甚至有房產(chǎn)中介也參與其中，原因在于其比商品房低一半的價(jià)格，讓許多人難抵“誘惑”。

　　小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)活躍

　　小顏是南昌市解放西路一房產(chǎn)中介經(jīng)理，在她的店里，掛著3套小產(chǎn)權(quán)房房源。盡管看的人多買(mǎi)的人少，但每年她都能賣(mài)掉幾套。對(duì)于今年國(guó)家將清理小產(chǎn)權(quán)房的說(shuō)法，她不以為然：“這幾年每年都說(shuō)要清理，但該賣(mài)的還是會(huì)賣(mài)，該買(mǎi)的也還是會(huì)買(mǎi)，南昌的小產(chǎn)權(quán)房交易就沒(méi)停過(guò)?！?/p>

　　她向記者推薦了一套“性?xún)r(jià)比”高的小產(chǎn)權(quán)房房源：位于青山湖大道的小康家園，建筑面積122平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，幾乎沒(méi)有公攤面積，售價(jià)43.8萬(wàn)元，每平方米單價(jià)僅約3500元，是青山湖區(qū)進(jìn)順村在2003年為改善村民居住條件而建的，當(dāng)初每戶(hù)村民以不高的價(jià)格就能獲得一套住房，而且配套設(shè)施完善、環(huán)境好、管理規(guī)范。

　　業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，這種農(nóng)民公寓被稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)房”，實(shí)際上就是在集體建設(shè)用地上建成房子，屬于農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買(mǎi)。由于沒(méi)有土地使用證和預(yù)售許可證，相關(guān)部門(mén)也不會(huì)備案，因此，交易只能在“地下”進(jìn)行。

　　這些小產(chǎn)權(quán)房所處的地段都還不錯(cuò)，當(dāng)初的“城中村”現(xiàn)在已經(jīng)成了中心城區(qū)。在一網(wǎng)站的二手房交易板塊，記者查到有14套農(nóng)民公寓的小產(chǎn)權(quán)房在售。青山湖大道沿線(xiàn)在售的小產(chǎn)權(quán)房較為集中，有五聯(lián)農(nóng)民公寓、進(jìn)順小康家園、楊坊山莊等。

　　小產(chǎn)權(quán)房最具誘惑的，在于其相對(duì)較低的價(jià)格，如青山湖大道附近的小產(chǎn)權(quán)房一般價(jià)格都在每平方米3000元至4000元之間，與周邊的商品房小區(qū)相比，價(jià)格要低一半左右。如小康家園附近的一商品房小區(qū)二手房?jī)r(jià)格約7000元/平方米。

　　投資客獲利欲退出

　　“目前已下發(fā)關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記文件，明確規(guī)定城市戶(hù)口的人不能到農(nóng)村買(mǎi)宅基地或小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記。也就是說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是有風(fēng)險(xiǎn)的?！苯眨瑖?guó)土資源部有關(guān)人士再次針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易發(fā)出了“風(fēng)險(xiǎn)提示”。

　　于是，一些幾年前“入市”的投資客已經(jīng)準(zhǔn)備“獲利退出”。一房產(chǎn)中介告訴記者，最近一段時(shí)間，小產(chǎn)權(quán)房的房源有增加的趨勢(shì)。

　　祝女士最近就有意出售她幾年前買(mǎi)的一套小產(chǎn)權(quán)房：位于北京東路，169平方米，售價(jià)65萬(wàn)元，單價(jià)每平方米僅3800多元。她說(shuō)，在2007年買(mǎi)進(jìn)時(shí)花了45萬(wàn)元，“幾年時(shí)間才賺20萬(wàn)元不算多”。她現(xiàn)在有點(diǎn)后悔當(dāng)初投資小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)槿绻?dāng)初買(mǎi)了附近的商品房，到現(xiàn)在價(jià)格翻了一番而且很快就能脫手。

　　劉先生最近也準(zhǔn)備將位于青山湖大道旁一農(nóng)民公寓的小產(chǎn)權(quán)房出售。他說(shuō)：“本來(lái)準(zhǔn)備賣(mài)68萬(wàn)元，如果你誠(chéng)心想買(mǎi)就少2萬(wàn)元?！彼毖?，現(xiàn)在手上有兩套小產(chǎn)權(quán)房，留一套自己住，另一套能賺點(diǎn)錢(qián)就賣(mài)掉。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房原本主要是為了滿(mǎn)足“城中村”征地拆遷農(nóng)民的住房需求，但從2005年起，南昌小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始大量出現(xiàn)，其背景就是房?jī)r(jià)上漲，一些市民對(duì)高價(jià)格的商品房望而生畏，也為小產(chǎn)權(quán)房提供了生存空間。

　　小產(chǎn)權(quán)房不是“餡餅”

　　“在北京宋莊，有畫(huà)家花20萬(wàn)元向當(dāng)?shù)剞r(nóng)民買(mǎi)了宅基地蓋樓，后來(lái)農(nóng)民的兒子到法院起訴要求畫(huà)家交回房子，最終法院判決畫(huà)家敗訴。”在近日召開(kāi)的相關(guān)會(huì)議上，國(guó)土資源部相關(guān)人士甚至引用了這個(gè)幾年前發(fā)生的案例，以闡述小產(chǎn)權(quán)房交易存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。確實(shí)，最近兩年，我省出現(xiàn)了多起小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，說(shuō)明小產(chǎn)權(quán)房不是“餡餅”。

　　“風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題你不需要擔(dān)心，我們可以包過(guò)戶(hù)，更名后再付全款?！边@是一家房產(chǎn)中介對(duì)記者信誓旦旦的承諾。他向記者推薦了一套位于上海北路附近的小產(chǎn)權(quán)房，89平方米，售價(jià)36萬(wàn)元。但是，他所指的過(guò)戶(hù)并非在房管部門(mén)備案、變更產(chǎn)權(quán)證，而是在農(nóng)民公寓所在村委會(huì)“過(guò)戶(hù)”，也就是在當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)發(fā)的權(quán)屬證書(shū)上更名，這并不意味著交易就“合法化”。

　　實(shí)際上，我省近年也發(fā)生了多起小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件。2010年9月，南昌市中級(jí)人民法院公布了一起我省小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)民事糾紛案：法院確認(rèn)農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但判決賣(mài)主賠償買(mǎi)主60余萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失。去年4月，吉安市青原區(qū)法院也審理了一起小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，法院一審判決該房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效合同，由雙方各自返還房屋和房款，賣(mài)主賠償買(mǎi)主損失12萬(wàn)元。

　　而去年萍鄉(xiāng)市上百名居民的遭遇，則更能說(shuō)明小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)：他們每人花幾十萬(wàn)元在海南省三亞市購(gòu)買(mǎi)了一開(kāi)發(fā)商建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，但在去年7月當(dāng)?shù)卣块T(mén)打擊違法建筑行動(dòng)中以違建樓名義被拆除。

　　江西日?qǐng)?bào) 本報(bào)記者鄭榮林 實(shí)習(xí)生王雅坤